【專欄投稿】為何「社會住宅」的永續與社會使命 吸引企業做房地產影響力投資？

今天分享Impact Investor平台Christopher Walker兩篇關於房地產影響力投資的文章：

1. Real estate: Building for efficiency and biodiversity（2024年7月9日）

2. Impact investing gains momentum with real estate investors（2024年1月29日）

全球經濟發展兩極，貧富不均導致M型社會愈趨嚴峻。2021世界經濟論壇（WEF）估計全球有1.5億人無家可歸，美國非政府組織Habitat for Humanity說全球有16億人居住庇護不足，哈佛大學2024研究則指出，美國有1210萬家庭的房租費用超過總收入的50％。這絕對無法永續！

光是美國，遊民人數就超過60萬，其產生的社會成本更是驚人，除了城市髒亂、安全隱患、經濟受損等「無形」成本，還有醫療及法律等有形開支。UCLA 2021的一項研究發現，與接受住房援助的遊民相比，無住所街友的就診次數高出5倍，入獄時間高出20倍，犯罪率高出5倍，就業機會則減少20％。

無怪乎「社會住宅」一直是影響力投資的重要主題。在鳳凰資本2023的數據庫裡，歐洲有66個社會住宅影響力基金，合計管理130億歐元的資產，而有35支基金正在募集新的基金，目標為170億歐元。

例如Bridges基金管理公司，過去10年募集了5支社宅影響力基金，最近一支為3.5億英鎊；義大利地產巨頭COIMA的城市影響力基金（CECIF）已從機構投資者籌集5.21億歐元，投資人包括慈善基金會、退休基金，及其他機構法人。

他們都明確看到這個議題的影響與日俱增，GIIN的2023影響力投資者調查報告裡也確認了這個趨勢，住房影響力基金過去5年的年複合成長率（CAGR）為44％，是所有主題中成長最快的。影響力投資追求的是雙底線：社會效益及投資利潤，而以上成長趨勢顯示社會住宅影響力的績效與投資利潤雙雙得分。

不只政府蓋社宅 國外私營企業也積極投資

事實上，投資社會住宅是門好生意。它的收益包括低空置率產生的穩定現金流、長期的地產增值、社區增值服務（綠色能源或健康福祉）及各式各樣的政府補助（利息或租金）。

這些年來，社會住宅影響力投資基金，已更上層樓，除了原本就提供較便宜的租金來扶助弱勢外，也大量建設綠建築社宅，而為弱勢租戶節省下來的能源費用，可增加他們的可支配所得。雖然綠建築的初期成本較高，但在歐盟綠色建築的嚴格要求下，未來也有機會以高價轉售。

另外，兩個SDGs相關主題也逐漸進入社宅影響力基金的視角：一是生物多樣性，二是永續社區發展，這些都關乎地球永續，以及居民的身心健康。

最後，不把社會住宅遷到遙遠偏鄉的「混合城市」，則是另一個頗為人性的做法。北歐人特別相信混合城市是韌性城市不可或缺的的因素，例如哥本哈根規定每個區域的住宅總量要保留25％給社會住宅。

在綠色建築，社區發展，生物多樣性，及混合城市等概念加入社會住宅後，「影響力」不再是房地產的子類，而是許多主流基金的核心。

台灣所說的「社會住宅」，在歐美稱為「可負擔住宅」（affordable housing），中國則常以「經濟適用房」稱之，名稱略有不同，定義基本相近。其執行上的差別在於，社宅在台灣幾乎全是政府的擔子，而在歐美及中國都有眾多私營投資機構參與。

得失利弊或可探討，不過就擴大資金及解決問題的角度來說，政府可以引導民間資金（包括退休基金）參與社會住宅相關建設，擴大居住正義，緩減財政壓力。

Apple以25億美元助力加州社宅、美國傳奇地產商Jim Rouse 68歲再創社宅影響力企業Enterprise Community Partners，40年來在美國50州，投資了720億美元，建造100萬戶社宅，包括綠色社區，醫院及學校，這些都是私營資本做社宅的成功案例，也都功德無量。

〈社會住宅，不只是政府的責任〉一文，或可給大企業、金融機構、慈善機構及政府參考。

本文章反映作者意見，不代表《倡議家》立場。

吳道揆

影響力投資專家，台灣影響力投資協會共同創辦人，致力推動影響力投資，著有《影響力投資：不只行善，還能致富，用你的投資改變世界》一書。