【專欄投稿】為何「社會住宅」的永續與社會使命 吸引企業做房地產影響力投資?

聯合新聞網 吳道揆
社會住宅是影響力投資的重要項目,國外更有許多私營企業投注資金於其中。 圖/Uns...

今天分享Impact Investor平台Christopher Walker兩篇關於房地產影響力投資的文章:

1. Real estate: Building for efficiency and biodiversity(2024年7月9日)

2. Impact investing gains momentum with real estate investors(2024年1月29日)

全球經濟發展兩極,貧富不均導致M型社會愈趨嚴峻。2021世界經濟論壇(WEF)估計全球有1.5億人無家可歸,美國非政府組織Habitat for Humanity說全球有16億人居住庇護不足,哈佛大學2024研究則指出,美國有1210萬家庭的房租費用超過總收入的50%。這絕對無法永續!

光是美國,遊民人數就超過60萬,其產生的社會成本更是驚人,除了城市髒亂、安全隱患、經濟受損等「無形」成本,還有醫療及法律等有形開支。UCLA 2021的一項研究發現,與接受住房援助的遊民相比,無住所街友的就診次數高出5倍,入獄時間高出20倍,犯罪率高出5倍,就業機會則減少20%。

無怪乎「社會住宅」一直是影響力投資的重要主題。在鳳凰資本2023的數據庫裡,歐洲有66個社會住宅影響力基金,合計管理130億歐元的資產,而有35支基金正在募集新的基金,目標為170億歐元。

例如Bridges基金管理公司,過去10年募集了5支社宅影響力基金,最近一支為3.5億英鎊;義大利地產巨頭COIMA的城市影響力基金(CECIF)已從機構投資者籌集5.21億歐元,投資人包括慈善基金會、退休基金,及其他機構法人。

他們都明確看到這個議題的影響與日俱增,GIIN的2023影響力投資者調查報告裡也確認了這個趨勢,住房影響力基金過去5年的年複合成長率(CAGR)為44%,是所有主題中成長最快的。影響力投資追求的是雙底線:社會效益及投資利潤,而以上成長趨勢顯示社會住宅影響力的績效與投資利潤雙雙得分。

不只政府蓋社宅 國外私營企業也積極投資

事實上,投資社會住宅是門好生意。它的收益包括低空置率產生的穩定現金流、長期的地產增值、社區增值服務(綠色能源或健康福祉)及各式各樣的政府補助(利息或租金)。

這些年來,社會住宅影響力投資基金,已更上層樓,除了原本就提供較便宜的租金來扶助弱勢外,也大量建設綠建築社宅,而為弱勢租戶節省下來的能源費用,可增加他們的可支配所得。雖然綠建築的初期成本較高,但在歐盟綠色建築的嚴格要求下,未來也有機會以高價轉售。

另外,兩個SDGs相關主題也逐漸進入社宅影響力基金的視角:一是生物多樣性,二是永續社區發展,這些都關乎地球永續,以及居民的身心健康。

最後,不把社會住宅遷到遙遠偏鄉的「混合城市」,則是另一個頗為人性的做法。北歐人特別相信混合城市是韌性城市不可或缺的的因素,例如哥本哈根規定每個區域的住宅總量要保留25%給社會住宅。

在綠色建築,社區發展,生物多樣性,及混合城市等概念加入社會住宅後,「影響力」不再是房地產的子類,而是許多主流基金的核心。

台灣所說的「社會住宅」,在歐美稱為「可負擔住宅」(affordable housing),中國則常以「經濟適用房」稱之,名稱略有不同,定義基本相近。其執行上的差別在於,社宅在台灣幾乎全是政府的擔子,而在歐美及中國都有眾多私營投資機構參與。

得失利弊或可探討,不過就擴大資金及解決問題的角度來說,政府可以引導民間資金(包括退休基金)參與社會住宅相關建設,擴大居住正義,緩減財政壓力。

Apple以25億美元助力加州社宅、美國傳奇地產商Jim Rouse 68歲再創社宅影響力企業Enterprise Community Partners,40年來在美國50州,投資了720億美元,建造100萬戶社宅,包括綠色社區,醫院及學校,這些都是私營資本做社宅的成功案例,也都功德無量。

〈社會住宅,不只是政府的責任〉一文,或可給大企業、金融機構、慈善機構及政府參考。


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